相続した実家、売る・貸す・置いておく・解体する。迷ったときの決め方
更新日：
不動産マスター ゆいの結論
迷ったら、まず「控除の期限までに売るかどうか」だけ決めてください。期限は最も遅くて2027年12月31日で、売却額3,000万円なら税金の差は約558万円です。貸す・置いておく・解体するは、そのあとで比べても間に合います。
なぜ「売るかどうか」から決めるのか
4つの選択肢のうち、期限を過ぎると選べなくなるのは「控除を使って売る」だけです。貸す・置いておく・解体するは、来年でも再来年でも選べます。
しかも、先に貸したり、家族が住んだりすると、その時点で控除は使えなくなります（国税庁 No.3306。貸したら控除は使えない？）。だから順番は「売るかどうか」が先です。
ステップ1：自分の期限を確かめる
空き家の3,000万円控除は、次の2つの早いほうまでに売った場合に使えます（国税庁 No.3306）。
- 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日
- 2027年（令和9年）12月31日
| 2022年10月に相続 | 2025年12月31日（もう過ぎています） |
| 2023年5月に相続 | 2026年12月31日 |
| 2024年1月以降に相続 | 2027年12月31日 |
売るには買い手を探して契約し、引き渡すまでの時間がかかります。期限まで1年を切っているなら、今月中に「売るかどうか」を家族で決めるくらいの気持ちで動いてください（期限の数え方）。
控除は、家が1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てで、亡くなる直前に親がひとりで住んでいた場合などに限られます。マンションは対象外です（国税庁 No.3306）。当てはまらないなら、ステップ1は飛ばしてステップ3へ進んでください。
ステップ2：名義と、共有している人をそろえる
売るにも貸すにも、まず相続登記で名義を相続人にする必要があります。相続登記は、相続を知った日から3年以内が期限です。2024年4月1日より前の相続は、2027年3月31日までです。正当な理由なく遅れると、10万円以下の過料の対象になります（法務省。相続登記の期限）。
兄弟などと共有している場合、家全体を売ったり解体したりするには、共有している人全員の同意が必要です（民法251条など）。次の2つを、早めに全員で確かめておくと期限に間に合いやすくなります。
- 誰の名義にするか（1人にまとめるか、共有のままにするか）
- 期限までに売るかどうか
家を相続した相続人が3人以上いると、2024年1月1日以後の売却では控除が1人2,000万円までになります（国税庁 No.3306。相続人が3人以上のとき）。
ステップ3：4つの選択肢で、お金がどう動くかを見る
計算例：東京23区、土地120㎡（評価額2,100万円）、売却額3,000万円、取得費がわからない場合です。
| 売る（期限内・控除あり） | 仲介手数料の上限 約106万円。税金は0円 |
| 売る（控除なし） | 仲介手数料 約106万円＋税金 約558万円 |
| 貸す | 控除が使えなくなる（約558万円の差）。固定資産税など 年約6万円 |
| 置いておく | 固定資産税など 年約6万円。勧告を受けると最大 年約23.2万円 |
| 解体する | 解体費（見積もりで確認）。翌年度から土地の税金が最大 年約23.2万円 |
税金は、売却額から取得費（売却額の5%）と仲介手数料を引いて、長期譲渡の税率20.315%を掛けています（国税庁 No.3258・No.3208）。固定資産税などは土地だけで、税率1.4%と都市計画税0.3%に、23区の都市計画税の軽減（200㎡までの住宅用地は2分の1）を入れて計算しました（総務省・東京都主税局）。
この例で読み取れることは次の3つです。
- 貸す場合：558万円は、家賃が全国平均の月54,409円（木造の民営借家、総務省統計局）なら約8年半分です。修繕費や空室を考えると、取り戻すのに10年以上かかることも多いと考えられます。
- 置いておく場合：10年で固定資産税など約60万円。ほかに火災保険や草刈りなどの維持費もかかります。管理が行き届かず市区町村から勧告を受けると、土地の税金は最大で約3.9倍になります（6倍ではない理由）。
- 解体する場合：家がなくなると、土地の税金の軽減も外れます。税金は1月1日時点の状態で決まるので、解体した翌年度から上がります（解体と固定資産税）。なお、控除は家を取り壊して土地だけ売る場合にも使えます（国税庁 No.3306）。
あなたの家の数字で比べたいときは、10年で比べるツールに納税通知書の評価額を入れてください。
ステップ4：当てはまるものから選ぶ
- 控除が使えて、期限までに売れそう → まず「売る」を検討。差額は約558万円（売却額3,000万円の場合）
- 10年以内に家族の誰かが住む予定がある → 「置いておく」。そのかわり、勧告を受けないよう換気・草刈り・郵便物の整理を続ける（管理不全空家とは）
- 控除の対象外（1981年6月以降の建築・マンション）で、借り手がつく地域 → 「貸す」と「売る」を10年の手取りで比べる
- 建物が傷んでいて、倒壊やけがのおそれがある → 「解体」。補助金がある市区町村もあるので、解体の前に役所に確認する
- 借地や、建て替えができない土地 → 選べる方法が限られます（借地・再建築不可の実家）
どれにも決めきれないときに「置いておく」を選ぶと、毎年の税金に加えて、控除の期限も過ぎていきます。決めないことも、ひとつの選択になる点に気をつけてください。
家族で話すときは、数字を先に見せる
国土交通省の調査では、空き家を取得したきっかけは相続が約58%で最多でした。今後の予定は「空き家のまま所有」が約32%で最も多く、「売却」は約20%です（令和6年空き家所有者実態調査）。決めきれずに置いておく人が多いと考えられます。
思い出のある家ほど、「いつまでに」「いくら違うか」を先に共有すると、話が進みやすくなります。診断の結果は、アドレスを送るだけで家族も同じ画面で見られます。
期限と、次にやることがわかります。入力した内容は送信されません。
この記事の出典
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 国税庁 No.3258 取得費がわからないとき
- 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
- 法務省 相続登記の申請義務化
- 民法（e-Gov）
- 総務省 固定資産税
- 東京都主税局 固定資産税・都市計画税
- 東京都主税局 商業地等の負担調整措置
- 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査
- 国土交通省 令和6年空き家所有者実態調査
一般的な目安です。最終判断は税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。