空き家の3,000万円控除はいつまで？期限の数え方を例で解説
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不動産マスター ゆいの結論
締め切りは「相続から3年目の年末」と「2027年12月31日」の早いほうです。2024年以降に相続した人は、全員2027年12月31日が締め切りになります。3,000万円で売れる家なら、間に合うかどうかで税金が約558万円変わります。
結論：締め切りは「2つのうち早いほう」
空き家の3,000万円控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）は、次の2つをどちらも満たす売却だけが対象です（国税庁 No.3306）。
- 相続の開始があった日（親御さんが亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 2027年（令和9年）12月31日までに売ること
「3年を経過する日の属する年」は、相続した年に3を足した年です。たとえば2023年5月に相続したなら、3年を経過するのは2026年5月なので、締め切りは2026年12月31日です。
早見表：相続した年ごとの締め切り
| 2022年中に相続 | 2025年12月31日（すでに過ぎています） |
| 2023年中に相続 | 2026年12月31日 |
| 2024年中に相続 | 2027年12月31日 |
| 2025年以降に相続 | 2027年12月31日（制度の期限が先に来ます） |
2025年以降に相続した人は、本来なら「3年目の年末」は2028年以降ですが、制度そのものが2027年12月31日で終わるため、そちらが締め切りになります。相続した時期が遅い人ほど、残りの時間は短くなります。
計算例：間に合わないと税金はいくら増える？
相続した人が1人か2人の場合、控除を使えるかどうかで、売ったときの税金（所得税・住民税など）は次のくらい変わります。
| 1,000万円で売れた場合 | 約185万円 |
| 2,000万円で売れた場合 | 約371万円 |
| 3,000万円で売れた場合 | 約558万円 |
前提：親御さんが買ったときの値段がわからず、売却額の5%を買った値段とみなす計算（概算取得費）を使い、仲介手数料は法律上の上限額、税率は長く持っていた土地建物の20.315%としています。実際の税額は、買ったときの値段や解体費などで変わります。相続した人が3人以上なら控除は1人2,000万円までになるので、差はこれより小さくなることがあります（3人以上の場合）。
注意点：「売った日」は引渡しの日が基本
税金の計算でいう「売った日」は、原則として買主に家と土地を引き渡した日です。契約の効力が生じた日を「売った日」として申告することも認められています（所得税基本通達36-12）。
つまり、締め切りの年の12月に契約して、引渡しが翌年1月になると、引渡し日で申告した場合は期限切れになります。年末ぎりぎりになりそうなときは、引渡しを12月31日までに済ませる日程で買主と話を進めてください。契約日で申告するつもりなら、事前に税務署へ確かめておくと安全です。
注意点：売る前に終わらせておくこと
次の3つは、締め切りの日までに済ませておく必要があります。締め切りの年になってから始めると間に合わないおそれがあります（推測：相続人どうしの話し合いや工事の手配に時間がかかることが多いため）。
- 相続登記：家の名義が亡くなった親御さんのままだと売れません。先に相続した人の名義に変えます（相続登記の期限）
- 耐震改修か取り壊し：家を残して売るなら耐震基準を満たす改修、満たさないなら取り壊しが必要です。2024年1月1日以後の売却なら、売った翌年の2月15日までに買主が改修か取り壊しをする形でも認められます
- 空き家のまま保つ：相続してから売るまで、貸したり、誰かが住んだり、事業に使ったりすると控除は使えません（貸した場合）
考慮ポイント：2028年以降に延長される？
この特例は、2023年12月31日までだったものが2027年12月31日まで延長されています（国土交通省）。2028年以降も続くかどうかは、2026年10月の時点では決まっていません。延長されるかどうかは毎年の税制改正で決まるので、延長を前提に売る時期を遅らせるのは避けたほうが安全です。
確認ポイント：期限のほかに満たす条件
- 家が1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられていること
- マンションなど、区分所有の登記がされた建物でないこと
- 亡くなる直前まで、親御さんがひとりで住んでいたこと（老人ホームに入っていた場合の扱いはこちら）
- 売却代金が1億円以下であること
- 買主が親子・夫婦など特別な関係のある人でないこと
- 同じ親御さんの家で、この特例をすでに使っていないこと
- 相続税を取得費に足す特例（取得費加算の特例）など、ほかの特例を使っていないこと。どちらか一方を選びます
売ったあと：確認書をもらって確定申告をする
控除は、売った年の翌年の確定申告（例年2月16日〜3月15日）で申告して初めて使えます。申告書には、市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」、売買契約書の写し、登記事項証明書などを付けます（国税庁 No.3306）。
確認書は売ったあとに家のある市区町村へ申請します。登記事項証明書のほか、売ったお金を相続人で分ける場合（換価分割）は遺産分割協議書なども必要で、追加の書類を求められることもあります（国土交通省）。売る前に市区町村の窓口で必要な書類を聞いておくと、申告の時期に慌てずに済みます。申請書の様式は国土交通省の制度ページにあります。
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この記事の出典
一般的な目安です。最終判断は税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。