実家を解体すると固定資産税は上がる？更地の税と、東京の不燃化特区の減免
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不動産マスター ゆいの結論
上がります。家がなくなると土地の「住宅用地の特例」が外れて、土地の固定資産税は最大で約4.2倍（東京23区は約3.9倍）になります。上がるのは、取り壊した後に来る1月1日の翌年度からです。東京23区の不燃化特区なら、最長5年度、税金の8割が減免されます。
なぜ上がる？
家が建っている土地は、税金を計算する元の金額（課税標準）が軽くなっています。200㎡までの部分は評価額の6分の1、200㎡を超える部分は3分の1です（総務省）。
取り壊して更地にすると、この特例は使えなくなります。軽減が外れた土地は、課税標準が評価額の70%（東京23区は65%）までに抑えられるので、固定資産税だけで見て最大で約4.2倍（23区は約3.9倍）です（東京都主税局。倍率は総務省と都の数字からの計算です。計算のしかた）。
そのかわり、建物の固定資産税はなくなります。
計算例：東京23区・土地120㎡・土地の評価額2,100万円
| 今（土地＋建物） | 年 約7.3万円 |
| 取り壊したあと（土地だけ・上限） | 年 約23.2万円 |
| 不燃化特区で8割減免された場合 | 年 約4.6万円 |
建物の評価額は80万円（古い木造を想定した仮の数字）、固定資産税1.4%・都市計画税0.3%の標準税率と、23区で200㎡までの住宅用地の都市計画税が2分の1になる都の軽減（東京都主税局）を入れて計算しています。この例では、取り壊すと年に約16万円増えます。建物の評価額は、毎年4〜6月ごろに届く納税通知書の課税明細書に書いてあります。
いつから上がる？
固定資産税は、毎年1月1日の状態で決まります（総務省）。1月1日に家が建っていれば、その年度は特例が使えます。
- 2026年12月に取り壊した → 2027年1月1日は更地なので、2027年度から上がる
- 2027年1月10日に取り壊した → 2027年1月1日は家があるので、上がるのは2028年度から
取り壊してから売るなら、年内に解体して翌年に売ると、1年分は更地の税金を払うことになります。解体を1月2日以降にずらすか、年内に売り切る段取りにすると、上がった税金を払わずに済む可能性があります（どちらが得かは売れる時期しだいです）。
東京23区の不燃化特区なら、8割減免
東京23区の「不燃化特区」で古い家を取り壊した土地は、固定資産税・都市計画税の8割が減免されます。特例があったときと同じくらいの税額になります（東京都主税局）。
- 取り壊した家が、耐用年数の3分の2を超えていること
- 2031年（令和13年）3月31日までに取り壊していること
- 減免は取り壊した翌年度から、最長5年度
- 毎年、1月1日以降に区役所で「適正に管理している」証明書をもらい、6月30日（第1期の納期限）までに都税事務所へ申請する
次のどれかに当たると、減免はそこで終わります。
- 貸駐車場にするなど、お金を生む使い方をした、または家を建て始めた
- 雑草を伸び放題にするなど、管理しなかった
- 売るなどして、持ち主が変わった
つまり、売るまでのあいだ更地で持っておく期間の税金を軽くする制度です。実家が特区の中にあるかは、区の不燃化特区のページか、土地のある区の都税事務所で確かめられます。
取り壊す前に決めておきたい2つのこと
- 空き家の3,000万円控除を使うか：取り壊してから土地を売っても使えます。ただし、取り壊してから売るまで、土地を貸したり、駐車場などで建物や構築物の敷地にしたりすると使えません。2024年以降の売却なら、家を残したまま売り、翌年2月15日までに取り壊してもらう形でもかまいません（国税庁 No.3306）。売る期限は控除はいつまで？で確かめてください。
- 国に引き取ってもらうか：相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地は申請できません。使うなら解体が前提です。審査手数料は1筆14,000円で、承認されたら10年分の管理費にあたる負担金を払います（法務省）。
取り壊したら、1か月以内に滅失登記
建物を取り壊したら、取り壊した日から1か月以内に、法務局へ「建物の滅失の登記」を申請します（不動産登記法57条）。怠ると10万円以下の過料の対象です（同164条）。解体業者からもらう「建物滅失証明書」を付けて出します（法務局）。
納税通知書か、だいたいの売却額があれば計算できます。
この記事の出典
- 東京都主税局 固定資産税・都市計画税（23区の小規模住宅用地の都市計画税2分の1軽減）
- 総務省 固定資産税
- 東京都主税局 商業地等の負担調整措置
- 東京都主税局 不燃化特区内の老朽住宅除却後の土地に対する減免
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 法務省 相続土地国庫帰属制度の概要
- 不動産登記法（e-Gov法令検索）
- 法務局 建物滅失登記の申請書記載例
一般的な目安です。最終判断は税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。