相続登記の期限はいつ？しないと実家を売れない理由と、過料の話
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不動産マスター ゆいの結論
相続登記の期限は相続を知った日から3年以内。2024年4月1日より前の相続なら2027年3月31日までです。親御さんの名義のままだと実家は売れないので、売るつもりなら期限を待たずに今から始めましょう。
期限：あなたの場合はいつまで？
2024年（令和6年）4月1日から、相続登記は法律上の義務になりました（法務省）。期限は相続した時期で決まります。
| 2024年4月1日より前に相続を知った | 2027年3月31日まで |
| 2024年4月1日以降に相続を知った | 知った日から3年以内（例：2025年6月10日に知った→2028年6月10日まで） |
| 兄弟で話し合って、誰が継ぐか決めた（遺産分割） | 決めた日から3年以内に、その内容で登記 |
「知った日」は、親御さんが亡くなったことと、その家を相続したことを知った日です。多くの場合は亡くなった日になります。
過ぎたらどうなる？：10万円以下の過料
正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。ただし、いきなり科されるわけではありません。法務省が示している順番は次のとおりです。
- 法務局（登記官）が、登記していない人に「催告書」を送る
- 催告書の期限までに登記しないと、法務局が裁判所に知らせる
- 裁判所が、過料を科すかどうかと金額を決める
相続人が多くて戸籍集めに時間がかかる、遺言の有効性で争っている、本人が重い病気、費用を払えないほど生活が苦しい、などは「正当な理由」の例として挙げられています（法務省Q&A）。
売れない理由：名義が親のままだと買主に移せない
家を売ると、名義を買主に移す登記をします。名義が亡くなった親御さんのままだと、この登記ができません。そのため、引き渡しの日までに相続人の名義にしておく必要があります。
空き家の3,000万円控除を使う場合は、特に注意が必要です。控除は2027年12月31日までの売却が対象なので、たとえば2024年に相続した人は、登記の期限（2027年中）と売る期限（2027年12月31日）がほぼ重なります。登記に数か月かかれば、売る準備に使える時間がその分減ります（控除の期限はこちら）。
名義が親のままだと、不動産会社に査定を頼んでも、売り出しまでに時間がかかると考えられます。売るか迷っている段階でも、登記だけは先に進めておくのが早道です。
間に合わないとき：相続人申告登記で義務は果たせる
兄弟で話がまとまらないなど、期限に間に合いそうにないときは「相続人申告登記」が使えます。法務局に「私が相続人です」と申し出る手続きで、戸籍などを添えて、ひとりで申し出られます。申し出た人は、相続登記の義務を果たしたことになります（法務省Q&A）。
ただし、次の2点に注意してください。
- 名義は移りません。売るときには、正式な相続登記が必要です
- 兄弟が3人いても、義務を果たしたことになるのは申し出た人だけです。全員分にするには、それぞれが申し出る（連名でも可）必要があります
費用：登録免許税は評価額の0.4%
相続登記には登録免許税がかかります。金額は固定資産税の評価額×0.4%です（国税庁 No.7191）。評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書に載っています。
| 例：土地の評価額 1,000万円＋建物 200万円 | 1,200万円×0.4%＝4万8,000円 |
| 評価額が100万円以下の土地 | 0円（2027年3月31日までの免税措置。建物は対象外） |
免税を受けるには、申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と書く必要があります。書き忘れると免税になりません（法務局）。司法書士に頼む場合は、別に報酬がかかります。
なお、実家を売ったときは、相続登記の費用を「取得費」に含めて、売却益から差し引けます（国税庁 No.3270。取得費を売却額の5%で計算する場合は除く）。領収書は捨てずに取っておきましょう。
今日からの手順：4ステップ
- 親名義の不動産を確かめる：まず固定資産税の納税通知書を探します。ほかの市区町村にも土地があるかもしれない場合は、2026年2月2日に始まった「所有不動産記録証明」で、亡くなった方の名義の不動産を一覧にできます。最寄りの法務局で請求でき、窓口なら1通1,600円です
- 戸籍を集める：親御さんの生まれてから亡くなるまでの戸籍と、相続人全員の戸籍が必要です。2024年3月1日からは、本籍地が遠くても、近くの市区町村の窓口でまとめて請求できます（広域交付）。ただし、請求できるのは本人・配偶者・親や子など縦のつながりの分だけで、兄弟姉妹の分は取れません。郵送や代理人による請求もできません
- 誰が継ぐか決める：相続人全員で話し合い、決めた内容を書面（遺産分割協議書）にします。まとまらない場合は、先に相続人申告登記をしておきます
- 法務局に申請する：家のある地域を担当する法務局に申請します
相談先：無料の手続案内と司法書士
- 自分でやるなら：法務局の手続案内。1回20分以内・完全予約制で、電話・窓口・ウェブ会議から選べます。申請書の書き方を教えてもらえます
- 任せるなら：司法書士か弁護士（登記の代理や申請書の作成ができるのは、この2つの資格だけです）。日本司法書士会連合会の相続登記相談センター（0120-13-7832、平日10時〜16時）で相談先を探せます
あわせて：住所や名前が変わったときの登記も義務に
2026年（令和8年）4月1日から、名義人の住所や氏名が変わったときの登記も義務になりました。期限は変更から2年以内で、それより前の変更は2028年3月31日までです。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になります（法務省）。相続して自分の名義にしたあとに引っ越したときも、この登記が必要です。
登記の期限と、売る・貸す・置いておくのどれが合うかがわかります。入力した内容は送信されません。
この記事の出典
- 法務省 相続登記の申請義務化
- 法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A
- 法務省 相続登記の相談先
- 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表
- 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について
- 新潟地方法務局 所有不動産記録証明制度（令和8年2月2日スタート）
- 法務省 戸籍法の一部を改正する法律について（広域交付）
- 国税庁 No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期
- 法務省 住所等変更登記の申請義務化
一般的な目安です。最終判断は税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。